来源：明源地产研究

三月已至，春意盎然。中国正式进入“两会时间”。

一年一度的全国“两会”，历来被视为展望全年经济发展与政策走向的风向标。不夸张地说，企业只有读懂“两会”，才能更好地把握市场大势，不易行差踏错。

这其中，国务院总理所作政府工作报告（下称《报告》），更是每年“两会”的的重头戏，信息量巨大。

明源君仔细研读《报告》后发现，相比往年，今年《报告》涉及房地产的内容明显精简，比如往年必提的“房住不炒”和“新模式”，并未在“今年政府工作建议”一栏中出现。

不过，今年《报告》也增加了一些新表述，比如当前房地产市场风险隐患较多，亟需防范化解等。

以上种种，到底透露了哪些信号？且听明源君一一道来。

首提防范风险，

更多房企将会出局

原文：房地产市场风险隐患较多。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

相比往年，《报告》首次把“风险防控”，列为今年房地产工作的重中之重。

众所周知，2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场景气程度持续走弱，房企债务风险明显加剧。与此同时，各地频发“停工断贷潮”，也进一步打压市场信心。一旦上述风险向金融、社会等领域传导，后果则不堪设想。

所以从2022年年底以来，中央多次发声强调：化解房地产业风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。

比如2022年中央经济工作会议上，习近平总书记特别谈到：房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。

不光是中央，今年地方政府对房地产行业的风险也尤为关注。据不完全统计，2023年有22个省（市）政府工作报告强调防范房地产领域风险，较2022年多10个。

比如内蒙古提出，要持续推动解决房地产历史遗留问题，开展房地产化险渡峰行动。四川也表示，要“一楼一策”分类化解房地产风险隐患，坚决防止房地产风险向金融、社会等领域传导。

明源君认为，上述《报告》关于房地产风险的表述，主要传递出三个信号。

一是“保交楼”相关政策仍会加码。 虽然本次《报告》并未提及“保交楼”，但作为化解房企金融风险的重要一环，今年各地仍会高度重视，并出台相关政策推进此项工作。

比如吉林省今年就要求完成1.5万套保交楼任务。安徽省对“保交楼”提出细致要求，明确推进房地产开发项目逾期交房专项治理，加强商品房预售资金、交付质量、等监管。

第二，为了防范风险从问题房企向优质房企扩散，中央及地方政府仍会采取进一步举措，改善优质房企现金流和资产负债表。

但与此同时， “防止无序扩张”这一新提法，也在一定程度上限制了优质房企不能过度融资，谨防新的风险产生。

第三，压实各方责任，政府不会全面救市场主体。一方面是帮助出险房企自救，另一方面则对出险房企依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责。届时，房地产行业将迎来新一轮出清。

未提“房住不炒”

政策基调要变？

和往年不同的是，今年《报告》并未在“政府工作建议”一栏提及“房住不炒”。

2016年中央经济工作会议上，“房住不炒”的说法首次被提出。此后数年，这一简单明了的表述，一直是房地产调控工作的根本遵循，并接连出现在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《报告》中。

今年《报告》不提“房住不炒”，是否意味着这一政策基调发生了变化？

明源君认为，不提并不意味着退出。经过多年实践，“房住不炒”作为中国房地产调控的根本定位，已然成为社会共识，不需要在《报告》中专门强调。

而且早在2021年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》就提出，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”。2022年底召开的中央经济工作会议也强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这也意味着，“房住不炒”不仅会是今年地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。

尤其2023年以来，各地政府工作报告中，北京、上海、江苏、山东等近20个省市，均明确提出继续坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

例如，吉林省提到“争取长春市开展利用国家专项贷款加快商品房去库存试点，发挥金融支持房地产市场平稳健康发展专班作用。内蒙古明确“综合施策稳地价、稳房价、稳预期，完善人、房、地、钱联动机制”，促进房地产良性循环。

告别高负债

持续推进“新模式”

2022年《报告》提到的“探索新的发展模式”，并未在今年《报告》中见到。

明源君认为，不提“新模式”的原因和“房住不炒”类似。中长期来看，中国房地产向新发展模式转型是大势所趋，也是历史必然，不用过多强调。

而且早在2022年底召开的中央经济工作会议上，习近平总书记专门提到：要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

此番讲话也说明，对房地产新模式的探索和过渡并未停止，而是正在进行时。

到底什么是房地产新模式，目前众说纷纭。而中央经济工作会议则给出了一个重要线索，那就是不同于以往“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。

在房地产市场快速增长的年份，房企为了扩大市场份额，普遍采取“三高”模式，由此埋下诸多隐患，最终在最近两三年频繁爆发。

所谓房地产新模式，其核心之一就是低负债、稳杠杆、重运营，房企业务重心从前端开发向后端运营服务转移，完成从开发商到运营服务商的转变。

中金公司研报指出，新发展模式蕴含着未来房企发展的五个新方向。一是新建商品住宅重点逐渐转向改善住房需求。二是保障性和市场化租赁住房将成为发展蓝海。三是综合城市更新能力将为企业带来更多机遇。四是存量房经营和交易活动体量逐步扩大。五是房地产金融服务业务规范化发展。

实行双轨制

保障房市场大有可为

和往年一样，今年《报告》仍强调，要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。这既是住房双轨制的重要组成，也是未来房地产新模式的核心。

所谓双轨制，是指为一部分人群提供保障性住房，而为另一部分人群提供商品性住房两种体制并行的一种住房体系。

2022年9月，住建部就强调要健全“两个体系”，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。

明源君认为，为了推动房地产业向新发展模式平稳过渡，今年中央和地方仍会出台具体举措，助力住房保障体系建设。

比如考虑进一步完善土地支持政策。今年广东全省高质量发展大会中就强调，广州、深圳单列租赁住房用地占住宅用地供应计划的比例原则上不低于10%，对保障性住房用地做到应保尽保。

其次，考虑通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

比如黄冈市就提出，住房租赁企业通过购买商品房和存量住房用作保障性租赁住房的，市政府在其运营期间采取贷款贴息的方式给予支持，按每年应支付保障性住房专项贷款利息的30%进行贴息补助，贴息补助期限最长不超过5年。

再者，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款等。

比如2022年11月，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。

今年1月，央行、银保监会等相关部门也提出，将加大住房租赁金融支持，计划设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。这些实质性举动，对于住房租赁市场的发展，绝对是个利好信号。

多措并举

刚需加速回归

2022年《报告》提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，而今年《报告》则强调，要支持刚性和改善性住房需求。

今年1月，住建部部长倪虹就在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

据明源君观察，自2022年底以来，各地鼓励住房消费的利好政策，主要有三种。

一是降低房贷利率。 今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。据贝壳研究院监测显示，今年2月份，符合首套利率动态调整的38城市中，有17个城市首套房贷利率回调至4%以内。另外，百城首套主流利率平均为4.04%，绝对水平再创2019年以来新低。

二是优化限购限贷等政策。 据克而瑞统计，2022年11月以来，已有多个一，二线热点城市开始优化调整限购政策，如北京、成都、西安等。若加上在之前的上海、济南、西安等9个核心一二线城市，2022年第三季度至今，已有14个核心一二线城市限购“松绑”。

三是发放购房补贴。 比如今年吉林省就明确“开展房交会，精准投放消费券，大力推广人才等购房补贴政策时限，落实房地产税费优惠政策”。南京对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。

明源君认为，为了拉动内需，今年房地产需求端政策仍会持续发力，比如进一步优化现有限购限贷政策、下调房贷利率、加大优化补贴力度等，房企应及时抓住窗口期机会，抢占市场份额。

外部环境转好

楼市回暖可期

除了上述与房地产直接相关的措辞，《报告》中的一些新提法、新目标，也会对房地产市场产生间接影响。

第一是今年中国GDP增速目标设定为“5.0%左右”，高于上年3.0%的实际增长水平。

第二是把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入。

第三是2023年新增就业目标1200万人。

众多周知，此前房地产行业陷入困境，其根本原因之一就是经济下行压力叠加疫情持续影响，导致不少人因此失业或或收入下降，加剧楼市观望情绪。

美联物业做的一次问卷调查显示，近7成受访者表示家庭收入因为疫情而减少，并有5.8%的人表示因疫情导致失业；从受访者置业计划来看，超过7成购房者表示疫情对购房计划有影响。

但随着全面落实疫情防控优化措施，今年宏观经济大概率将经历一个回暖向上过程，多个行业有望复苏。包括近期国际机构也普遍调高中国经济增长预期，认为中国经济今年将迎来反弹，预计2023年中国经济的恢复性增长也将为世界经济注入信心和力量。

经济持续向好，加上稳定的就业预期和居民收入。不仅有助于提振大家对楼市发展的信心，更能直接促进楼市消费和投资实现稳步增长。

万科董事长郁亮也表示，尽管疫情防控优化后，短时间内人员流动减少，但是社会活动复苏是可以预期的，随着社会活动恢复，房地产行业也同样受益。

结语：

今年两会，明源君还注意到一个有意思的变化，那就是地产界两会代表中，来自香港地产界人士的比例明显上升，其中政协更是占到40%。

这里面，不仅有业内人士熟悉的香港四大家族（新鸿基地产、新世界集团、长和集团、恒基兆业），澳门赌王女儿、信德集团行政主席兼董事总经理何超琼，今年也首次以港区全国政协委员的身份亮相。

过去几年，内地房企多因发展过于激进，纷纷出现流动性危机，多位地产老板也开始淡出两会。相比之下，一直稳扎稳打的港资房企，并未在上一轮楼市调控中受到波及。

不仅如此，近两年，不少港资房企还积极布局内地房地产市场，传递对内地经济看好的信心。比如新世界披露一年内在内地投资100亿元，太古地产则喊话十年掷下1000亿港元。

此番两会委员名单此消彼长，背后更暗喻了港资房企和内地房企两者实力的微妙变化。