很多人都说，如果现在回头看，2009年应该是欧盟购房的最佳时期。因为金融危机，欧洲大多数国家的房产都出现下跌甚至大跌。但在2013年开始，房价逐渐回升，这几年甚至出现了大幅上涨。

德国保持着低通胀，还有高比例的制造业，房地产并没有严格跟随欧盟大势，但近几年也出现二战后最快速的上扬。不过说实话，这个涨幅虽然大，但对比德国人的收入和福利水平，对比欧盟其他国家的涨幅，还是相当收敛的。在全球市场来看，德国的房价仍然不算高，德国地产业在国家经济中的占比也不高，仍然处于健康状态。

两德统一后，德国经济一度出现波动。一方面，原东德地区未能在经济援助下实现预期经济增长，另一方面，向东部输血也导致德国政府财政赤字严重。经济下滑使得在两德统一初期兴起的房地产业陷入危机，地产泡沫破灭，一些大肆囤地的地产商损失惨重甚至倒闭。加上全球产业向劳动力成本低的亚洲新兴市场转移，德国经济一度失去增长动力，老龄化也愈发严重，地产业随之低迷。

2001年前后的互联网泡沫破灭，全球投资者转向房地产业，也带动了德国，但仍然没有让地产业真正走出低谷。直至2008年金融危机后，德国开启经济刺激计划，迅速走出危机，并在2010年欧债危机中独善其身，实现高速增长。

正因为德国在全球低迷状态下的稳健表现，使之成为海外资金的新宠，大量热钱涌入，推动了房价增长。2015年的难民危机中，大量难民涌入德国，也让德国住宅出现紧缺，房价在刺激下继续增长。

数据显示，因为2008年金融危机影响而在2009年房价一度触底，房价已经在12年间翻倍以上增长。当然，不要被这个翻倍以上增长吓到，因为2009年时，德国房价一度只有历史平均水平的70%，基数相当之低。

还有一个数据非常有趣，1970年到2016年，德国新建住房名义价格指数增长了90%，但如果考虑通胀等各种因素，实际反而下跌了11.3%。所以，德国人的房子还真不保值。

2021年，德国全国住宅的每平方米均价已经达到3140欧元，折合人民币21000多元。其中，欧洲最富庶的城市之一、德国最大城市、宝马汽车总部所在的慕尼黑，房价位列德国大城市首位，2021年平均房价达到每平方米6800欧元，折合人民币47000多元。其中，地段最好的房子已经突破每平方米10000欧元。

位于德国西南部的经济重镇，拥有保时捷和博世总部的斯图加特，欧洲第二大港、欧洲最富庶城市之一的汉堡，房价也都非常高。比如汉堡最佳地段的房子，每平方米均价达到7500欧元以上，折合人民币52000多元，中等地段的住房则在每平方5000欧元左右，也达到了人民币35000元。

柏林则是房价增长最快的大城市，2007年房价还不到每平方米1000欧元，如今已经接近5000欧元。

作为欧洲三大金融中心之一的法兰克福，吸纳了大量外来人口，在德国的地位类似我们的上海。它的平均房价达到每平方米近5000欧元，折合人民币35000元。

房价涨了，租金自然也会随之上涨。最新出炉的2022年第二季度数据显示，德国现有住房平均租金为每平方米7.66欧元，折合人民币53元，换言之，租一个50平方米的房子，每个月需要人民币2650元。

房价最高的慕尼黑也是德国租金最高的城市，平均每平方米租金达到16.93欧元，折合人民币接近120元，租50平方米的房子，每月需要人民币6000元。法兰克福的租金在德国排名第二，平均每平方米为12.82欧元。斯图加特的数据为12.26欧元，柏林则超过11欧元。

当然，相比大城市，德国也有许多低房价的地方。不少小城市的房价都在每平方米1000欧元以内，也就是人民币7000元以下。很多中型城市兼具历史和颜值，产业也相当发达，房租也不高。

对于德国年轻人来说，如果想去大城市获取更好的工作机会，就要面对大城市的高房价，拿不出首付也是很普遍的现象。而且，德国年轻人很早就独立，父母基本不会干涉其生活，当然也不会为买房的事情折腾，所以不可能有“六个钱包帮忙买房”的做法。

比较有趣的是德国老人，他们普遍在退休后选择经常旅行的闲适生活，所以也不会被房子所困住。还有一些老人，认为自己不再有打理花园的精力时，就会将房子转租或转售给其他人，然后自己跑去租房子住，享受晚年生活。

从这一点来说，绿党的“交换房子”建议，似乎还真的有点可行性。