两周前的12月14日，北京一次性祭出多项楼市宽松政策，首二套房首付比例均有不同程度降低，房贷利率也有较大幅度下调，大量“非普宅”一夜之间成为“普通住宅”，刚需及改善型客户购房成本都有所下降。

市场成交随之迎来一轮小高潮。

“12月之前每周的成交量大概也就几百套，进入12月后，整个北京的二手房成交量，周末单天的数据赶上之前一周的数。”某头部中介高碑店门店经纪人张力表示，二手房成交的上涨则有望推动置换群体加速入市，进而促进新房成交。

不过，多位经纪人都表示，历经年初的楼市小阳春及“认房不认贷”落地后市场的起落，北京购房人及二手房业主的心态都逐渐转变，虽然买卖双方的“心态博弈战”仍在持续，但已成交二手房大部分都是降价出售的。

年末成交翘尾

从多家机构统计的成交数据看，新政发布后北京新房、二手房成交量均明显上涨。某头部中介鼓楼、高碑店及草桥区域的多个经纪人也向记者表示，最近成交量确实上来了。

部分新盘成交表现不错，三家国企在北六环合作开发的一个新盘，号称12月18日开盘当天卖出318套房。据熟悉该楼盘的经纪人介绍，上述楼盘以刚需为主，提前一个月进行了宣传蓄客，并且刚开盘就给出了“八个九九折”优惠，最开始给的单价是5.5万/平方米，实际成交单价应该不到5万。

另一家房企在物资学院板块推出的新盘，则号称新政发布一天内成交了8套房，部分观望客户心态转变，选择了快速签约。

据诸葛数据研究中心，此次北京新政效果有一定持续性，新房成交连续两周保持上涨态势，即使从12月18日起，北京新房成交量出现阶段性下滑态势，周内日均成交量不及新政后首个周末，但仍高于新政前一周平均水平71%。

二手房方面，截至12月24日，新政后剔除周六日节假日，工作日日均成交二手住宅525套，较新政前的473套上升10.99%，网签成交有一定的上升。

不过，网签数据不能即时反映市场情况，在北京市场份额相对靠前的一家中介机构人士告诉记者，其所在机构二手房带看量变动并不大，甚至稍微有点下滑，表现不及新房。

“从数据上看，新政后北京二手房成交活跃度有一定的上升，但升幅并不是很明显，市场整体趋势并未扭转。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也表示。

王小嫱认为，当下市场主要的问题在于市场信心不足，储蓄意愿大于消费意愿。其预计，随着经济环境好转，新政效应继续显现，2024年北京二手房市场成交有上升空间。

麦田房产分析师则指出，当前北京二手房市场相对低迷主要因为刚需相对不足，进而阻滞换房需求的释放。本次政策对刚需和改善的支持双管齐下，打通换房堵点，提升交易活跃度。该机构也认为，新政激发的购房需求将在年末到“小阳春”期间陆续释放，预计后续北京房价将会止跌企稳，二手房成交量也会随着时间的推移平稳提升。

二手房“以价换量”

“最近成交量还可以，不像之前有价无市的那种感觉，但成交价格没有起来。”据某头部中介草桥门店经纪人陈旭观察，业主着急卖、降幅比较多的房确实在成交，但价格比较坚挺的房源还没有形成成交。

国家统计局发布的数据也显示，北京二手住宅销售价格指数自5月以来已连续7个月下降。

与购房人对市场的预期变动一样，历经三月楼市“小阳春”的高点后，卖房人的心态也在转变，多数人已逐步接受降价卖房的现实，即便有政策利好也相对理性看待。

据诸葛找房平台数据，新政次日至12月25日，北京降价二手房源数量（未去重）共计25067个，涨价的则为1750个。

陈旭所在片区的一个业主，因为急需用钱，挂牌房源放盘价从最初的680万元一路降至560多万，最终成交价只有520万元，“真的是特别捡漏的一个房子，这价格基本上看了就能确定买。我们这个区域好多经纪人都疯狂地抢这套房子，拿这房子约客户。”

“现在相较今年3月份那会儿，全市的二手房房价下降了将近13个百分点。”张力表示，“二手房虽然一房一价，但很多总价六七百万的房报价跟成交价能聊个小五十万，现在已经没有一口价房源了。”

张力熟悉的高碑店区域某小区，一套朝向和户型不错的房源，虽然放盘价是725万，但业主预期的底价大概是680万。12月至今，该小区共计成交7套两居室，“成交价格明显较同户型在卖房源的价格最少低了五六十万才成交的。”

此前有市场声音称，北京楼市新政将带来一波新的行情，二手房业主正抓住最后的机会套现离场。多位经纪人介绍，抛售离场的客户只是极少数，降价出售的业主大部分是有置换需求的。

从挂牌量来看，新政后北京二手房挂牌量也并未出现明显上升。据诸葛数据研究中心监测，截止到2023年第51周（12月11日至12月17日），北京二手房在售挂牌量为24.7万套，较第50周下降0.7%，较49周下降1.6%。

置换需求是推动此次北京二手房成交“量升价跌”的主因。陈旭代理的一位有置换需求的业主，名下房源挂牌价近660万，已经算是该小区性价比较高的房源，“业主上周刚在西城区买了学区房，挺着急的，所以这个价格也有一定空间。”

但仍然有“不愿接受现实”和不着急的业主。

据张力介绍，甘露园区域某小区，目前挂牌房源数量近一百套，但今年的成交量一只手能数得过来，“就是因为价格在高点一直没下来。那个小区确实太厉害了，很多在那上班的经纪人基本上没怎么挣到钱。”

据张力观察，每个人都有一个心理接受过程，很多小区业主都接受现实了，但上述小区业主还没有，“经历过高点以后，让他们以稍微低一点的价格卖可能容易接受一些，但是低得太多，比如说13%的平均跌幅，他们接受不了。另外他们也没有需求，就是挂着房子，不急于改善。”

（文中陈旭、张力为化名）