“商转保”存量调整可释放多重积极效应

在城镇商品住房市场出现供过于求的过剩即城镇户籍居民的住房问题基本解决的同时，中国城镇的2亿多青年人和新市民存在较大的住房困难，而这些青新市民由于收入有限，大多需求住房保障。中国农民工调查报告显示：2022年进城农民工人均居住面积22.6平方米。其中，50万人以下的城市农民工人均居住面积27.5平方米；500万人以上的城市农民工人均居住面积为17.6平方米。2019年在进城农民工户中，2.9%享受保障性住房，其中，1.3%租赁公租房，1.6%自购保障性住房。

商品房过剩和保障房缺失的同时，房地产的投资及销售下降、债务违约、资金链断裂、项目停工等问题严重影响到宏观经济高质量发展。对此，一些人主张通过大规模保障房建设，以快速补齐保障房的短板，增加房地产投资带动经济增长。但大规模新建保障房也会从实际和预期上冲击正在下行的商品房市场，进而增添宏观经济不确定性。

笔者认为：“商转保”可以一石多鸟，但也面临道德风险。通过向房地产系统注入资金，恢复和畅通房地产资金及实物循环，可以盘活存量资产、恢复市场信心、扭转市场预期、打破负向循环，保证市场逐步恢复，填补青新市民住房保障的缺失，消解开发企业住房供给过度，促进房地产新发展模式的构建，同时通过货币乘数效应可以有效释放内需促进经济增长。但在市场下行和预期转弱的背景下，市场主体没有动力和能力扩展资产负债表，再向市场注入大规模资金。只有政府有动力和能力扩展资产负债表，政府尤其中央政府有动力和能力通过扩展长期债务，才能打破市场收缩循环。但是政府介入“商转保”也面临道德风险，这包括政府官僚主义、政府官员的权力寻租、保障房利益相关方的套利，以及开发企业转嫁风险等道德风险，增加监管成本。

为此，我们建议：通过“商转保”启动“青新市民安居工程”。在其它援助政策持续的情况下，2024年-2025年，中央财政发行长期国债给城市政府、央行发放长期的抵押补充贷款，通过政策性银行贷给大城市政府或平台，同时城市政府及平台向商业银行申请部分短期贷款做配套，通过竞购市场上存量的新建和二手的商品房，然后把它改造、转化成保障房，然后以低于市场一定比例的价格出售给符合保障条件并申请的青新市民家庭，完善青新市民住房保障体系。

与此同时，设计和建立相关的机制。一是建立地方政府的激励和约束制度，实行申请制。二是建立开发企业的激励和约束制度，实行竞价制。三是建立住户部门的激励和约束制度，实行轮候制。四是建立税费减免激励机制。税费减免可以鼓励改善性家庭购新，并向政府出售二手房，以消除或减轻可能出现的道德风险。

作者倪鹏飞为中国社会科学院长城学者、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，徐海东为中国社会科学院财经院助理研究员，曹清峰为中国社会科学院财经院博士后。编辑：王延春