无论是开发商、中介、买家还是卖家

都在期待新政进一步激活杭州楼市

继全面取消限购之后，杭州又出手了！

杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

房源要求位于杭州市临安区范围内，条件包括：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

杭州很长时间以来都被视为国内“楼市一线城市”，它的政策出台，总被视为具有标志性意义。

5月11日中午，杭州房地产中介陈玲接到了一个意外的电话。电话那头是位一向高冷的客户，过去，陈玲总是时不时给她发去一些房源信息，从来没有得到回复，这天客户却主动打来，和陈玲聊了二十多分钟，有意向在杭州买一套100多万元的二手房。这天是杭州全面取消住房限购的第三天。

5月9日一早，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），这被市场称为“杭七条”，其中一条提到“在本市范围内购买住房，不再审核购房资格”。杭州市住房保障和房产管理局在后续的政策解答中进一步指出，“全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制”。这意味着在杭州买房不再需要持有杭州户籍，不再需要缴纳社保，也没有购买套数的限制。

这几天，几乎每天都有一二十个人联系陈玲，有老杭州人，有新杭州人，也有外地人，“房东来问房价会不会涨，客户来问房价会不会跌”。短短一个上午，仅找房App上就有7个人找陈玲进行线上咨询，“我这个还算比较少的”。

随着杭州限购政策的结束，许多人都动了起来。无论是开发商、中介、买家还是卖家，都在期待新政进一步激活杭州楼市。

2023年10月起，杭州多个区域、板块陆续开放限购。图/视觉中国

杭州本地拆迁户的入场是其中浓墨重彩的一笔。2015年开始，杭州加快推进棚户区改造，2017年是那几年里拆迁量最大的一年。根据杭州市政府公布的数据，2017年杭州完成整村征迁69个村，征迁59796户。一大批拆迁户手拿数百万元甚至上千万元，进入楼市。

2017年，沈依家也被征迁，在选择货币安置拿到拆迁款后，她手头一下子有了大概800万元的现金。沈依心想必须再买一套房子。

但是买房没这么容易。5月拿到拆迁款后，沈依就准备买房，但后面的5个月，她在各个楼盘摇号都失败了，终于在10月才成功买到房子。这套房大概400万元，付的全款，她说这是因为当时基本上所有楼盘都收全款，贷款户很少。

齐娜记得，当时最火的“奥体三兄弟”——时代奥城、龙湖天璞和创世纪都要收“茶水费”，也就是要另外加钱才能买，“一套房大概50万元到100万元不等”。而哪怕是加了“茶水费”，房子转手一卖又是翻倍的价钱。

“房价倒挂”是杭州楼市一路狂奔的关键因素。2016年以来，杭州的新房开始执行限价，许多板块的新房价格普遍低于二手房价格，到2017年，杭州新房和二手房的“房价倒挂”越来越突出，而这意味着套利的空间——“房价倒挂”越严重的楼盘，炒房客越多。

2017年往后的几年，普通的杭州市民也开始热衷于“打新”，因为入手后转手就能赚，“基本摇到就是赚到”。回想那几年，齐娜说几乎全杭州人都在摇号，无论走在景区还是商城，听旁边的人聊天，都在聊摇号的事情。2020年，齐娜跟风去了一个万人摇号的楼盘，竟然摇中了，“当时感觉自己就是天选之子”。房子交付后，齐娜马上就把房子卖掉了。

在成郊看来，2017年到2021年是杭州楼市经历的一轮完整上涨周期，并且这一轮上涨是“天时地利人和”共同造就的——G20峰会已经召开，杭州的市政配套逐渐完整，俗称“杭州浦东”的奥体板块也发展完整，形成一江两岸的格局。

楼市的信心也有产业的支撑。阿里巴巴作为中国头部电商，极大带动了上下游产业链的发展。成郊的客户中，有许多人是阿里巴巴的供应商，也有一些外地客户出于工作需要，总是从广东、江苏等地到阿里巴巴开会，“那不如就在杭州买一套房”。正因如此，阿里巴巴所在的未来科技城板块的房价在那几年不断攀升。

还有许多网红选择在杭州买房置业。成郊说，直播电商兴起后，网红们发现杭州懂直播、懂内容、懂运营的人才多，更好招聘，许多人逐渐把工作和生活重心都转到了杭州。这些随着互联网浪潮诞生的一批新贵，为杭州楼市加了一把火。

当然，浙江省内做实业的企业家一贯是杭州楼市的重要力量。成郊说，新贵诞生前，在藏富于民的浙江，很多有钱人都会在杭州买房，这是一波不容小觑的购买力。杭州豪宅经纪人周真说，这些客户偏好购买顶级豪宅，且复购率很高，常常会在同一个小区买两套，一套给老人住，一套小家庭自住。

待杭州楼市一路狂奔到2021年，杭州的限购政策达到史上最严。相关政策明确，落户杭州未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

然而，对于铁了心要在杭州买房的人，再严的限购政策也不一定能挡住。周真说，当时有的人会把房子赠予孩子、老人再买房，或者用老人的购房资格买房。沈依的邻居中，有新婚夫妻选择办婚礼但不领证的，为的是多买套房。齐娜说，也有的人选择代持、“拼多多”买房，也就是空有购房名额但首付不够的人和别人搭伙买房，首付、月供、税费一起分摊，未来利润也对等分配。

这成为了资本的游戏。齐娜说，在有利润的前提下，无论限购与否，总有人为了逐利想尽各种方法买房。而在这种淘金的狂热中，普通市民稍不注意就会被抛下。沈依的一位老友搬到了临平区居住，这是杭州的东北门户，被大家认为是比较偏僻的地区，“我当时很意外，‘你怎么搬到那边去了’，他说当年没追上风，再想买房的时候，只能往偏的地方买”。

2022年之后，狂奔数年的杭州楼市慢了下来。齐娜在2021年就“颇具远见”地卖掉了位于未来科技城的一套房子，那套房子就在阿里巴巴附近，之所以很快做出这个决定，是因为看到阿里巴巴股价持续震荡下跌，“我明显感觉，我这个二手房可能就要没有客户了”。果然，2022年以后，未来科技城板块的房价随之下跌。

上官剑说，2022年5月起，杭州楼市的二手房库存逐步增加，以价换量愈演愈烈，市场从近郊开始逐步降温。整个2023年，以价换量成为杭州二手房市场的主旋律，不少小区价格跌幅超过20％。

在2023年下半年，陈玲罕见地感觉在工作中受到了打击，没了信心。从业数年来，她还没有遇过这么难的日子。“2018、2019年那会儿，根本不愁单子，客户来了聊一聊，沟通都很顺畅，房东只要觉得符合市场价就愿意买。”但到了2023年下半年，买房的客户开始大幅压价，“说话都比较尖酸刻薄”，房东也不愿意降价，“一边不怎么想买，一边不怎么想卖”。

有待市场检验

尽管杭州才刚刚全面取消限购，但长期关注杭州楼市的人知道，杭州的限购实际上经历了逐渐松绑的过程。每一次松绑，对市场都产生了一定的刺激。

2022年5月17日，杭州市发布限购松绑政策：落户杭州即可购买二手房，外地户口缴纳1年个税或社保可在杭州买二手房；个人转让家庭唯一住房的，增值税免税年限从五年改为两年；符合条件的三孩家庭在本市限购范围内限购的住房套数增加一套。

到了2023年，杭州多个区域、板块陆续开放限购。当年10月，杭州市发布“杭六条”，主要从限购区域、首付比例、首套房的认定、摇号规则等方面进行调整。具体来看，除上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四大城区外，其他区域全面取消限购，且落实差异化信贷政策，首付最低降至二成。

这次松绑，刚好在亚运会之后，成郊忙碌了好一阵子。尽管他主做高端房产，但那段时间有许多亲戚朋友周末从外地赶来，拿出六七百万元的预算在萧山区看房。上官剑说，当时二手房市场成交规模大增，10月市区共成交6277套，环比上涨27.2％，同比上涨44％，推动了年末翘尾行情。

到了今年3月14日，杭州全面解除了全市范围内的二手房限购，且二手房增值税免税年限统一调整为2年。这一次限购政策的调整同样得到了较为明显的反馈。

“今年一二月，杭州二手房市场不像去年同期有个小阳春，成交量比较差，3月的新政就对市场有了比较大的刺激。”陈玲说，当时，好几位观望了大半年的客户联系她，她很快就成交了三四单。

3月新政后，主城区老破小的成交量有了明显提升。陈玲说，从3月到4月，朝晖、翠苑、闸弄口等市中心的老小区异常火爆，甚至出现外地客户到朝晖一买就是七八套的现象，并且希望房龄越老越好。她分析，这些客户是在等着老房子原拆原建。近一两年来，原拆原建成为浙江省大力推进的老旧小区改造模式，改造费用需要居民自筹一部分，政府补贴一部分。陈玲说，原拆原建后的房子相当于次新房，房价会比原来高出许多，这让部分投资者看到套利空间。

上官剑说，杭州全面放开二手房限购，加快了整体置业节奏，“4月二手房网签8402套，与3月基本持平，推动房地产市场持续修复”。

正是因为杭州的限购政策已经经历了几轮松绑，用成郊的话说，就像一座紧闭的城已经开了几扇侧门，5月9日出台全面取消限购政策则是打开了正门。

正门打开后，市场的反应会和前几次政策调整有什么不同吗？在易居研究院研究总监严跃进看来，新政会在短期内带来交易量的上升，再叠加之前的政策，“具有非常好的导向”。

“限购政策已成历史，这有利于有意愿有能力的全国人民来杭州购房，助力主城区新盘销售。此外，之前杭州二手房放开限购，外地购房者已频频现身杭州楼市，此次全面放开，杭州的虹吸效应预计将进一步展现。”上官剑说，从新政头两天新增客户的变化情况看，本次新政刺激作用比3月的更大。

虞晓芬也认为，杭州全面取消限购会活跃商品住房的成交量，加快去化速度，有利于稳价格、稳预期。因为这次的新政强调要深化房地的联动机制，“以需定供，根据供求状况动态调整供地节奏、供地规模，促进市场早日达到供求平衡，供求平衡是稳定房价的基础，对树立开发商的信心和进一步增强老百姓购房的信心，会起到积极作用”。

几位房产中介表示，“杭七条”中，“挂牌即享首套资格”格外受客户关注。上官剑说，杭州开启了历史上最友好的信贷政策，不仅跨区买房算首套，本区内只要原有唯一住房挂牌，再买也享受首套待遇，“这也是本次新政的创新点，在一定程度上打通以旧换新交易的链条，预计会有更多的城市跟进实施”。周真说，自己就有几位客户这两天把房子挂牌，腾出首套房的名额，“本来就有需求，现在就没之前那么犹豫了”。

另一个被购房者关注的，是“杭七条”中的优化积分落户政策。《通知》明确，“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”。

这几天，张明明接到的外地客户咨询几乎全都围绕落户政策，大家都关心杭州是否“购房即落户”。新政当日，杭州市住房保障和房产管理局房地产业发展处副处长何陈煜说，后续会出台实施细则，不能片面理解为“购房即落户”，而是会针对目前市场和户籍管理的情况，在现有的积分落户框架内，拟大幅提高自有产权住房的赋分权重。

在上官剑看来，杭州购房可优先落户的政策意味着抢人大战再起，“放宽落户门槛，不受学历限制，利于吸引人口流入，直接利好学区房”。虞晓芬也认为，这将是这一轮新政中带来最大影响的政策，“人口是一个城市发展最重要的基石，这次的政策从长期看有利于为杭州吸引更多人才，增强城市活力”。

连续忙碌几天，陈玲的信心逐渐回来了。当然她也明白，全面取消限购，最终能达到什么效果，还有待市场检验。

（文中陈玲、张明明、齐娜、沈依为化名）